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애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2023-01-01 부동산 매매 분쟁 해결방안
우리가 일생을 살아가는 동안 가장 기본적으로 필요한 것들은 '먹고 입고 자는' 것이다. 한 마디로 의식주 문제이다. 이 중에서도 미국에 거주하면서 더욱 필요한 것은 자신과 가족이 거주할 "집"이라는 생각이 든다. 하루의 일과를 마치고 편안한 휴식을 취할 수 있는 집이 있다면, 먹고 입는 문제는 조금 소홀히 해도 별 무리가 없으리라는 것은 부득이 나만의 생각은 아닐 것이다. 우리가 부동산을 사거나 팔다 보면, 생각지도 못한 곳에서 문제가 생겨서 감정이 상하는 것은 물론이고 금전 손실도 입게 되는 경우가 발생한다. 여기서는 부동산 매매 분쟁이 발생하는 경우, 어떤 해결방안이 있고 어떻게 해결하는 것이 좋을지 간단히 발췌해서 정리해 보겠다. 미국 부동산 법규에 따르면, 부동산 관련 분쟁 발생 시 해결 절차 또는 방안으로 조정(Mediation) 합의, 중재(Arbitration) 합의, 소액 청구 소송 등으로 진행이 가능하다. 이 중 가장 간단하고 빨리 끝나는 방법은 조정 합의를 거쳐서 분쟁을 해결하는 것이다. 첫째, 조정 합의란 양 당사자가 민간인 조정자(Arbitrator)를 지정하여 조정절차를 진행하는 것이다. 동 기간에 발생하는 구체적 협의 내용에는 비밀 준수 의무가 적용된다. 조정 합의가 종료되는 사유로는 당사자 간에 해결 합의가 있는 경우, 조정절차에 의한 분쟁 해결 가망이 없는 경우, 심리 종료 후 일정 기간 당사자 간에 연락이 되지 않을 경우 등이 있다. 진행 비용은 500달러 정도로 부담스럽지 않으나, 조정자가 결정한 내용에 대한 공적 집행력이 없는 것이 단점이다. 둘째, 중재 합의란 분쟁당사자 간의 합의에 따라 사법상의 권리나 기타 법률관계에 대한 분쟁을 법원 소송절차에 의하지는 않지만 공인중재기관인 미국분쟁조정위원회(AAA)를 중재인으로 선정하여 그 분쟁의 해결을 맡기는 방법이다. 분쟁의 금액 규모에 따라 레벨이 정해지고 중재 처리 속도가 달리 적용된다. 중재자가 결정한 내용에 대한 법적 구속력이 있어서, 분쟁당사자들은 그 결정을 존중하여야 한다. 만약에 이의가 있다면 별도 항소 절차를 진행해야 한다. 비용도 5,000달러 정도로 다소 부담스러운 수준이다. 셋째, 소액 청구(Small claim) 소송은 18세 이상 성인으로 건당 청구액 1만 달러 미만의 소액 민사소송에 유용한 제도다. 동 제도는 절차가 신속하고 비용도 적게 들어 보증금 분쟁 등의 경우에 주로 활용되는 제도이다. 재산 손실이 발생한 날로부터 3년 이내에 소송이 가능하다. 본인이 직접 신청하려면, 법원 홈페이지에서 스몰 클레임 양식을 출력 작성한 후 법원에 직접 방문해 소장을 접수하면 된다. 비용은 건당 100달러 이하로 처리가 가능하다. 고소인은 변호사나 타인을 대신 법정에 보낼 수 없으므로 본인이 직접 법정에 출두해야 한다. 피고소인이 재판에 출석하지 않을 경우 자동으로 원고가 승소하게 된다. 원고가 지면 항소를 할 수 없고 피고가 지면 항소 신청을 할 수 있다. 보다 정확하고 구체적인 처리내용에 대한 것은 반드시 법률전문가와의 상담을 통하여 처리하기를 권해드린다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
아이린 서 (엘림부동산 대표)
2022-12-07 알고 계신가요? Forgivable Loan
♣ Forgivable Loan ♣ 아이린 서, 엘림 부동산 .............................................................................................. [ 실리콘밸리 부동산 관련 - eBooks ] .............................................................................................. * The data is based on California hafa, etc. all information provided above is informational purpose only, it's deemed reliable but not guaranteed. DISCLAIMER The materials available at this web site are for informational and advertising purposes only. Postings and content may not be up-to-date. * 부동산 관련 사항 문의 및 연락처 : 아이린 서 (Irene Suh) (408) 781-8431 Irene.suh@gmail.com President/Broker/MBA 엘림부동산 (ELIM Investment Company) www.ElimCompany.com -------------------------------------------------------- Irene Suh Irene.Suh@gmail.com (408) 781-8431 BRE# 01490635 -------------------------------------------------------- ♣ Irene Suh ♣ President/Broker/MBA of Elim Investment Company Sr. Manager of Oracle Corp for 12 years. Manager of Price Waterhouse & Coopers Consulting for 8 years Youth Pastor of Galilee Korean American United Methodist Church for 7 years Korean TV News Anchor for 8 years in SF Bayarea Author of 2 books, "L.O.V.E. Manamgment", "Happiness Evangelist" Columnist of Korea Daily Newspaper, and Korea Times Newspaper Graduated from the top tier schools in South Korea as below. Ewha Womans University(Bachelor Degree, Majored in Mathematics/Minored in Computer Science) Korea Univeristy (Master Degree, MBA) KAIST(Master Degree, Management Enginnering) --------------------------------------------------------- ♣ 아이린 서 ♣ 엘림부동산 대표/브로커/MBA 365일 명쾌한 해답 전화상담 환영합니다! (학력) 이화여대 (수학전공, 전산학 부전공) 고려대학교 (석사, MBA) 카이스트 (석사, Management Engineering) (경력) 팔로알토 다운타운 콜드웰 뱅커 부동산 회사(Coldwell Banker, Palo Alto) 브로커 어소시에이트 역임 (5년) 오라클 개발/컨설팅 부문 시니어 매니저 역임 (12년) 프라이스 워터 하우스 앤 쿠퍼스 컨설팅 부문 프로젝트 매니저 역임 (8년) 갈릴리 연합감리교회 청소년 전도사 역임(7년) 샌프란시스코 KEMS 한국 TV 뉴스앵커 역임(8년) 한국일보 칼럼니스트 역임(2년) 중앙일보 칼럼니스트 역임(5년) 저서 : "L.O.V.E.경영", "행복전도사 아이린" --------------------------------------------------------------------- ELIM Investment Company Website: www.ElimCompany.com ---------------------------------------------------------------------
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-12-01 모빌홈에 관해서
옛날이나 지금이나 한국 부모들의 자식 사랑은 변함이 없다. 최근 몇년 동안 이런 한국 부모님들의 모빌홈 구매요청이 꽤 있었고, 계속되는 구매 요청에 도움을 드리고 있는 필자로서 이번에는 모빌홈에 관해서 간단히 정리해 보고자 한다. 페이오프 된 내 집을 가진 부모들이 자식을 위해 그 집을 팔고 작은 집, 콘도, 모빌홈으로 이사를 하는 경향이 요즘 추세이다. 그리고 남은 돈으로 자식을 좀 돕거나 은퇴 자금으로 사용하게 된다. 한국에서는 시집.장가가는 자식의 집이나 예단을 해 주려고 집을 판다는 소식을 자주 접하면서 자식을 둔 필자의 입장으로서 이해가 가면서도 씁쓸한 내리사랑이라는 한국의 현실이 안타깝다는 생각이 앞섰다. 돈에 여유가 있는 부모들은 그냥 자식을 도와주면 되지만 그렇지 않은 분들이 더욱 많다. 많은 분들은 평생 열심히 일해서 번 돈으로 집 장만하나 했는데 그 집마저 자식을 위해 희생한다. 리스팅을 받아서 집 세일을 준비하는 동안 어르신들에게 듣는 말씀 중의 하나는 "우리가 살면 얼마나 더 살겠어, 힘 있을 때 도와줘야지." 슬픈 것 같지만 이해되는 말이다. 추억이 많은 집을 팔려고 내놓으면서 하시는 말씀들이었다. 그런 말을 들으면 나도 모르게 숙연해지고는 한다. 이런 집을 내놓을 때는 시간이 많이 소요된다. 오랜 시간 불어난 살림들을 버리자니 그렇고 남 주자니 그렇고 …. 하나하나 애착이 가고 추억이 깃들어 있기에 더욱 그러하다. 올해 초에 필자가 직접 경험한 일이다. 손님한테 전화가 왔다. 몇십 년전에 집을 샀는데, 팔고 모빌홈으로 가고 싶다고 했다. 이유는 자식을 위해서라고 했다. 산호세 쪽으로 모빌홈을 찾았고 한달 만에 이사를 했다. 몇십 년 동안 살아온 집을 떠나는 것은 슬프고 힘든 일이지만 너무나 만족해하고 소문을 많이 내주셨다. 집을 팔아 모빌홈을 사고 남은 돈으로 자녀의 사업 자금에 도움을 주고 현재까지 틈틈이 자식을 도우면서 건강하게 살고 계신다. 이분들처럼 꼭 사업자금만 도와주는 것은 아니다. 어떤 분들은 다운페이먼트도 돕는다. 모빌홈은 두 가지 종류의 단지가 있다. 하나는 가족단지이고 하나는 시니어들을 위한 단지다. 조용한 것을 좋아하는 부모들은 시니어 단지로 간다. 아직 자식이 집에 같이 살아야 하시는 분들은 가족이 살 수 있는 가족단지를 선호한다. 시니어 단지는 보통 55세 이상이어야 한다. 부부 중에 최소 한 명은 55세 이상이어야 자격이 된다. 주로 70년대를 중심으로 모빌홈 파크가 지어지기 시작했는데 현재는 오래된 것을 허물고 새로 짓는 모빌홈이 꽤 많아지고 있다. 요즘 모빌홈은 정말 예쁘게 잘 지어지고 업그레이드 옵션도 많다. 모빌홈을 선호하는 제일 큰 이유 중 하나는 우선 싸다는 것이다. 집값이 너무 오른 것에 비하면 정말 싸다. 그래서 심적인 부담이 적다. 시니어 아파트와 다르게 단층이고 단독건물이다. 작으나마 채소도 조금 심을 수 있는 마당이 있다. 모빌홈은 단독 주택과가 다르게 땅 렌트비가 있다. 매달 내는 렌트비는 지역마다 파크마다 다르다. 한 달에 내는 땅값이 적게는 550달러부터 많이 내는 곳은 2,000달러도 있고 더 비싼 곳도 있다. 하지만 간혹 땅 렌트비가 없는곳도 있다. 그것은 땅을 모빌홈과 같이 사는 것이다. 대신 가격이 좀 비싸다. 땅값을 모빌홈 오너들이 같이 나누어 HOA 형식으로 낸다. 이렇듯 부모들이 현재 소유한 집을 팔고 다운사이징 하는 방법 중 모빌홈 선택을 하는 것은 좀 더 심플하면서도 답답하지 않고 경제적으로 여유가 있는 편안함이라 보면 좋을 듯 하다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-11-02 지금 집을 살까, 말까?
벌써 2022년의 막바지 2개월 남짓을 남긴 상태다. 정말 세월이 유수라는 말이 꼭 맞는 것 같다. 올해는 4월 초순까지 셀러 마켓 최고조의 시기를 지나자마자 4월 중순부터 차츰 이자율이 오르기 시작했다. 하지만 이후, 급기야 두 배 이상으로 이자율이 급상승하면서 마켓이 cool down 되고 현재 마켓의 전반적인 집 가격은 거의 1년전의 가격으로 돌아가는 현상으로 접어들었다. 이자율의 급상승이 결국은 바이어들의 발을 완전히 묶어둔 상태로 요즘 오픈 하우스를 다니다 보면 2022년 초와는 확연히 다른 차이를 느낄 수 있다. 그러다보니 집 가격이 더 내려갈 거라고 마냥 대기만 하는 바이어들도 속출하고 있는 실정이다. 하지만 필자는 지금이 바로 집 사기에 좋은 시기이라고 감히 장담한다. 그 이유는 매우 간단하다. 이자율이 올라 집 가격이 좀 낮아졌고 재정적으로 준비가 된 1st home buyer라면 마냥 기다리지 말고 일단 집을 사고 기다리자. 기다리다보면 이자율도 어느 정도 하향 조정되고 그때 재융자를 하면 되기 때문이다. 하지만 이자율이 내려갈때까지 기다리다 마침내 이자율이 내려가서 집을 사는 시기가 도래한다면 그때는 이미 다시 핫한 셀러 마켓에서 기본적으로 사려는 가격에서 20%~30% 오버비딩을 해야하는 치열한 경쟁의 악순환에 반드시 봉착하게 된다는 사실이다. 그러니 기다리지 말라고 일단 사고 기다려라! 라는 조언을 한다. 이런 조언을 해 드려도 특히 First home buyer 들은 아직도 이런 신세 한탄을 늘어놓기 일쑤다. "왜 나는 아직도 집을 못 사고 있는가?". 그 요인 분석을 간단히 정리해 드리고자 한다. 어쩌면 생각지도 못했던 부분에서 작은 실마리를 찾을 수 있지 않을까 생각된다. 1. 희망, 소망하는 집에 대한 고집을 버려라 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 흔히 말하는 "드림하우스"를 찾아 무지 헤맨다. 하지만 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 최선책이다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수밖에 없다. 아니… 집 절대로 못 산다. 특히 이곳 실리콘밸리에서는 더더욱 그렇다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집사기에 나서는 것이 현명하다. 2. 특정 지역에 대한 집착을 버려라 특정 지역에만 집착하게 되면 살 수 있는 확률이 크게 줄어든다. 따라서 전문가들은 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한 다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3. 지나치게 많은 부채는 금물 Community Housing Innovation의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구매를 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는 데 걸림돌이 된다는 것이다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모기지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 4. 주택 소유에 대한 불안감을 극복하라 집을 사는 것은 더욱 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모기지뿐 아니라 그밖에 관리비와 시간과 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구매를 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구매 시 지출내용 확인, 주택구매 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5. 많은 크레딧카드 소유는 오히려 큰 저해 요인 크레딧카드를 여러장 가진 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모기지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇 장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 6. 크레딧 문제에 대한 무지에서 벗어나라 미국에서 집을 사는 것은 결국 모기지를 사는 것이다. 예를 들어, 100만 불 집을 10% 다운해서 산다면 10분의 9, 즉 90만 불을 모기지로 충당하게 된다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모게지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만 달러씩 달라지기도 한다. 7. 캘리포니아 주 정부에서 1st home buyer에게 주는 특별한 론 프로그램을 살펴보자 실질적으로 이 특별한 론에 관해서는 과연 내가 그 론에 적합한지 여부를 먼저 따져서 받을 수만 있다면 이 혜택을 꼭 받도록 하자. 여러가지 조건에 모두 부합된다면 집을 사는 금액, 최대 일백 육만 팔천불에 한해서 10% forgivable loan을 정부에서 보조해주는 유례 없이 좋은 프로그램이다. 더 자세한 사항은 필자에게 문의해도 좋을듯 하다. 자, 이제 실마리를 조금이라도 찾았다면 집 구매는 좀 더 빠르고 쉽게 현실화할 것이다. 언젠가는 다시 찾아올 집 매매와의 전쟁 이전에 바로 "지금" 집 구매를 준비하는 바이어들은 꼭 집 장만을 하는 기회를 잡기를 필자도 역시 함께 희망해 본다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-10-01 올해 말까지 반드시 내 집 마련하자!
실리콘밸리는 서브프라임 모기지 이후 꾸준히 셀러 마켓을 유지하며 매년 집 최고가의 정점을 찍었었다. 특히 1월 중순에서 4월 초 사이가 제일 성수기였고 이후 그 성수기의 최고 가격이 그 해 말까지 지속되는 분위기였다. 하지만 올 하반기 초부터 모기지 이자율이 6% 이상으로 육박하면서 마켓은 심한 정체기에 진입했다. 캐시가 뉴욕보다도 더 많고 부유한 계층이 제일 많이 거주해서 집 가격이 제일 비싼 캘리포니아 특히 이곳 실리콘밸리도 역시 예외는 아니다. 고물가와 이자율 상승이 경제 전반에 대한 불안으로 이어져서 바이어들의 주택 구매욕이 상실되면서 5월 초 들어가면서 바이어들의 발길이 뜸해졌다. 모기지 이자율이 더 올라간다고 하니 4월까지 누렸던 전례 없는 부동산 호황은 쉽게 바로 돌아오지 않을 것으로 보인다. 하지만 필자는 오히려 지금이 여기 실리콘밸리에서는 집 구입하기 제일 좋은 시기라고 생각한다. 그래서인지 이런 상황을 오히려 반기는 똑똑한 바이어들이 있다는 게 사실이다. 그렇다면 더 쉽고, 여유 있고 좋은 거래를 할 수 있고 내 집 마련하기에 좋은 바이어층을 아래와 같이 여러 부동산 관련 기관을 통해서 발췌한 내용을 토대로 간추려 보도록 하자. 1. 지난 수년간 내 집 마련을 위해 준비하고 고군분투했지만 충분한 다운페이먼트를 준비하지 못한 젊은 세대는 지금 시장에서 내 집 마련할 가능성이 오히려 더 커졌다. 전에는 다운 페이먼트가 적다 보니 복수 오퍼에서 번번이 밀려나고 적게는 수만 달러에서 수십만 달러씩 오르는 가격 경쟁에서 엄두를 내지 못한 적이 많았다. 그런데 매물도 전보다 더 많아 선택의 폭이 넓어졌고 복수 오퍼가 좀 줄어들면서 좋은 딜로 이어지는 주택 구매의 길이 열렸다. 2. 이자가 많이 올랐다고 하나 최근 2년 동안과 비교해서 많이 오른 것이 아니라고 느끼는 구매자들이다. 지금 5% 중반의 이자율은 코로나 시대 이전의 이자율과 같거나 오히려 낮은 이자율이다. 3.5% 다운페이하고 FHA 융자를 받고자 하는 바이어들에게는 4.75~5.25%의 이자율로 주택을 구매할 수 있다. 5% 이하의 이자율은 아직도 좋은 이자율이라고 볼 수 있다. 3. 20% 이하로 융자할 때 PMI(Private Mortgage Insurance)를 들어야 한다. 은행에서 낮은 다운 페이먼트를 하는 바이어들의 연체나 차압 위험 요소를 미리 막기 위해 바이어가 PMI를 들게 하는데 바이어들이 비용을 지불해야 한다. 하지만 이 PMI 금액이 예전과 달리 상당히 낮아졌기 때문에 20% 이하로 융자하는 바이어들에게 여간 희소식이 아닐 수 없다. 가령 5%만 다운하고 50만 달러를 융자했을 경우 2018년에는 PMI 금액이 월 170달러 이상이었는데 지금은 약 월 84달러 정도만 지불하면 된다. 하지만 크레딧이 750점 이상 되어야 한다. 그러므로 다운 페이먼트가 많지 않지만, 그동안 주택을 사기 위해 크레딧을 잘 가꾼 준비된 바이어들에게는 집 사기 좋은 시장이라고 볼 수 있다. 4. 셀러 입장도 나쁘지만은 않다. 최근 몇 년 동안 연 10% 이상 오른 주택 가격을 고려해 셀러들은 올 초 관성에 의해 바로 전에 팔린 가격에 2~5만 달러를 올려 시장에 내놓았다. 그렇지만 시장이 변화하는 만큼 가격을 올리기보다는 욕심을 버리고 오히려 5% 가격을 내려 시장에 내놓는다면 잘 팔릴 수 있다. 아직도 셀러에게도 유리한 시장이라고 볼 수 있다. 더 이상 서브 프라임과 같은 패닉 사태는 없을 것이라고 예상한다. 주택이 필요한 분들이 살 수 있고 다른 곳으로 이사하는 셀러들이 시장에서 무리 없이 파는 그런 정상적인 시장이 곧 정착될 것으로 기대된다. 지금 곧 애니 윤 부동산 전문가에게 전화 컨설팅을 하는 것이 집 마련의 첫 계단을 밟게 되는 지름길이라 볼 수 있겠다! "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-08-01 지속화되는 인플레이션 시기에 집을 잘 사는 팁
코비드 이후 끝을 모르게 달리는 인플레이션의 여파는 주택 시장에도 예외는 아니다. 특히 올해 초부터 집값과 임대료가 동반 상승하면서 바이어와 세입자가 동시에 고통받고 있다. 집값의 경우 1년 사이 무려 19%나 폭등했다. 사상 최악의 인플레이션이 단기간 내에 잡힐 것을 기대하기 힘든 상황으로 주택 시장에 미치는 영향도 클 것으로 우려되고 있다. 인플레이션이 발생했다고 내 집 마련이 완전히 불가능해진 것은 아니다. 하지만 전보다 비용 부담이 높아지는 등 구입여건이 불리해진 것은 감안해야 한다. 인플레이션의 영향권에서 벗어날 수는 없지만, 이전과 다른 방식으로 접근해야 내 집 마련할 수 있는 것이다. 그래서 이번호에서는 재정 전문 "머니 매거진" 에서 밝힌 인플레이션이 주택 시장에 미치는 영향과 인플레이션 시기 주택구입 요령을 발췌해서 아래와 같이 정리하고자 한다. 1.가능한 빨리 구입하자 - 최근 모기지 이자율이 치솟으면서 내 집마련을 잠시 미루는 바이어가 많아졌다. 그러나 내 집 마련 계획이 확실하다면 더 미루지 말고 최대한 빨리 구입하는 것이 좋겠다. 인플레이션 시기에는 시간이 지날수록 비용이 오르기 때문에 구입 시기를 최대한 앞당기는 것이 관건이다. 모기지 업체 모티의 롭 헥 부대표는 "인플레이션이 지속될 것을 가정한다면 현재 보유한 현금 자산의 가치가 미래보다 훨씬 높다"라며 "주택 가격이 오를 것으로 예상되기 때문에 지금 구입하는 것이 미래에 구입하는 것보다 훨씬 '저렴'하다"라고 조언했다. 지금 당장 집을 사야 하는 이유가 한 가지 더 있다. 현재 주택 임대료가 주택 가격보다 더 빠른 속도로 오르고 있기 때문에 주택 구입 시기가 늦춰질수록 그만큼 임대료로 지출되는 비용이 커진다. 2. 크레딧 점수를 최대한 높이도록 최선을 다하자 - 모기지 이자율 상승 흐름을 막을 수 없지만 낮은 이자율을 적용받을 방법은 있다. 바로 크레딧 점수를 최대한 높이는 것이다. 크레딧 점수를 높여 낮은 이자율을 받으면 모기지 페이먼트를 낮추는데 도움이 되며 현재 인플레이션 상황에서 내 집을 마련할 때 효자 역할을 한다. 대게 크레딧 점수가 740점 이상이면 최고 조건의 이자율을 받는데 큰 어려움은 없지만 크레딧 점수를 최대한 끌어올리는 것이 좋다. 크레딧 카드 대출을 갚고 연체가 발생하지 않도록 관리하면 단기간에 크레딧 점수를 올리는데 효과가 있다. 시간이 오래 걸리지만 크레딧 리포트 상에 기재된 오류 사항을 정정하면 점수를 대폭 상승하는데 도움이 된다. 크레딧 카드 사용액을 최대한 낮추고 크레딧 카드 업체에 사용한도 인상을 요청하는 것도 크레딧 점수를 높이는 방법이다. 3. 변동 이자율을 반드시 고려하자 - 최근 변동 이자율에 대한 관심이 다시 높아졌다. 모기지 이자율이 급증하면서 고정 이자율 보다 낮은 변동 이자율을 문의하는 바이어가 늘고 있다. 변동 이자율은 일정 기간 고정 이자율보다 낮은 이자율을 제시하기 때문에 높은 이자율로 인한 주택 구입 비용 부담을 크게 덜어준다. 대개 3년, 5년, 7년 동안 고정된 낮은 이자율이 적용되고 이후부터 이자율이 정기적으로 조정되는 이자율 옵션이 변동 이자율이다. 국영 모기지 보증 기관 프레디맥의 집계에 의하면 5년짜리 변동 이자율의 전국 평균은 4.08%(5월 중순 기준)로 30년 고정 이자율(5.25%)에 비해 1% 포인트 이상 낮게 형성되고 있다. 변동 이자율을 통해 주택을 구입할때 고려해야 할 점이 있다. 정해진 기간이 지나면 이자율이 조정되는데 초기 적용된 낮은 이자율보다 높은 이자율로 상향 조정될 가능성이 크고 정기적으로 이자율이 오를 수 있다. 따라서 지금 구입하는 주택에서 장기 거주할 계획이 없다면 변동 이자율을 받는 것이 인플레이션 시기에 내 집을 마련하는 지름길이 될 수 있다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-06-30 금리인상과 주택시장의 관계에 관해서
3월 말을 기점으로 최근까지 모기지 이자율이 거의 두 배에 가까운 6%대라는 급격한 상승세를 이어감으로써 이곳 실리콘밸리 주택 시장이 다소 주춤거리고 있다. 주택을 팔려고 준비하던 셀러도 팔려는 시기를 다소 놓치진 않았나 염려하고, 사려는 바이어도 관망의 시간을 보내는 듯하다. 그렇지만 이런 틈새 마켓을 기다리기라도 했다는 듯이 캐쉬 바이어들이나 인베스터들이 밀려들고 있다. 이렇게 오르고 있는 모기지 금리에 대하여 프레디맥의 수석 경제학자 렌 키에프는 “모기지 금리는 2022년 계속 인상될 것이며, 그 속도는 완만하게 오를 것이다. 2022년 초에 예상한 금리 인상의 대부분이 올해 후반까지 이루어질 것이다”라고 말했다. 즉 키에프는 올해 모기지 금리는 완만히 오를 것이며, 그 이유는 모기지 금리가 연준의 금리를 따르는 경향이 있기 때문이라는 덧붙였다. 그래서인지, 금리가 오르면 주택가격이 하락할지, 주택가격이 너무 올라 거품인데, 이제 떨어질 때가 되지 않았을까 등등의 질문을 손님들로부터 많이 받고 있다. 해서, 각종 리서치 기관에서 내놓은 과거의 데이터에 따른 모기지 금리인상이 주택가격에 미치는 영향에 대한 보고서를 인용해서 다음과 같이 알아보자. 얼마 전 프레디맥이 발표한 Impact of Rising Rates on Home Prices라는 차트는 지난 30년 동안 특정 연도에 약 8~19개월의 기간을 두고 금리가 1% 이상 올랐을 때 그것이 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는지를 보여주는 차트이다. 차트에서 보여지는 내용은 거의 30년 전인 1993년 10월에서 1994년 12월까지, 14개월 동안 금리가 2.38% 올랐음에도 불구하고 주택가격은 3% 이상이 상승했음을 보여주었다. 그리고 그 이후에도 최근까지 금리가 1% 이상 올랐을 때 주택가격은 적게는 2%, 많게는 11%까지 상승한 내용을 볼수 있었다. 따라서 역사적으로 금리 인상이 주택가격에 부정적인 영향을 미치지 않는다는 것을 이 데이터에서 확인할 수 있었다. 그러면 같은 기간에 판매된 주택판매량은 어땠을까? 이 기간에 판매된 주택의 수량은 대부분 감소했고, 그 감소율은 평균 5% 정도였다. 그러므로 주택판매량은 감소했으나 주택의 가격은 오히려 상승한 것을 볼 수 있다. 지난 역사적 배경을 현재의 부동산 시장에 접목해 예측해 보면, 이자율은 평균 1.27% 상승하는 것을 볼 수 있고, 주택가격도 평균 9% 이상 인상되나 주택판매율은 2% 정도 감소하는 현상을 볼 수 있다. 따라서 간단히 정리하면 역사적으로 금리인상은 주택가 격에 영향을 미치지 않으며 주택판매 비율에도 그다지 큰 영향을 끼치지 않는 것을 확인할 수 있다. 사실 요즘 부동산 시장은 매주 다르게 변화하고 있다고 해도 과언이 아니다. 여전히 좋은 지역과 매물은 오버 비딩을 해야한다. 허나 예전과 다른 점은 이자의 상승에 의한 바이어들의 관망으로 3월 이전처럼 부르는게 값이었던 그런 핫 한셀러 마켓보다는 신중한 바이들이 꼼꼼히 주택을 구입하는 steady seller’s market으로 머물고 있는게 현 부동산 상황이다. 그렇기에 대부분의 전문가들은 물가 상승과 함께 인건비도 오르고 있기 때문에 부동산가격이 하락하지는 않으리라 예측하고 있다. 준비된 바이어라면 어쩌면 바로 “지금”이 기회가 아닐까 장담한다. 이유는, 집은 삶을 살아가는 데 있어 필수 요소이며, 바이어들의 경쟁력이 둔화했을 지금 바로 이때 사뒀다가 이자율이 내려갈때 재융자를 하는 플랜으로 가면 지금부터 1년 뒤에는 아마 함박웃음을 지으며 새로 장만한집에서 여유로운 커피 한잔을 즐기고 있지 않을까 하는 즐거운 상상을 해 본다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-06-02 임대주택 매매 시 주의 사항
최근 코비드 이후 렌트 시장의 활황으로 렌트 매물이 비어 있기보다는 세입자가 사는 주택들이 많다. 그런데 주택 소유주들이 주택가격 상승으로 이익을 실현하기 위해서 세입자를 끼고 렌트 주택을 팔려고 시장에 내놓거나 개인 사정으로 렌트 기간이 끝나지 않았는데 시장에 매물로 내놓는 경우가 많다. 바이어 입장에서 이런 매물들을 거래할 때는 집주인이 사는 주택을 살 때 보다 여러 가지 어려움이 있기 때문에 셀러와 바이어 모두 주의해야 한다. 부동산 시장 조사 기관에 의하면 최근 빈집으로 판매되는 매물보다는 세입자나 집주인이 사는 주택이 점점 늘어나고 있다. 셀러로서 세입자가 사는 주택을 팔고자 할 때는 미리 충분한 시간을 두고 테넌트에게 주택을 판매할 것이라고 고지한다. 만약 세입자가 1년 미만을 해당 주택에 살았다면 30일 노티스를, 1년 이상을 살았다면 60일 노티스를 주어서 주택을 비워 달라고 요청한다. 종종 산호세, 샌프란시스코 지역처럼 렌트 컨트롤이 있는 주택의 경우는 이사 비용을 지불해야 하는 경우가 있으므로 미리 에이전트와 알아보고 판매하는 것이 좋다. 매매 동안 주택이 비게 되면 주택 소유자가 손해가 나므로 이때에는 서로 합의해서 집을 파는 기간 임대료 할인등 인센티브를 주어서 서로 협력하는 것이 좋다. 주택을 보여줄 때내 집처럼 잘 보여주고 깨끗하게 관리하도록 주문할 수 있기 때문이다. 에스크로가 들어가게 되면 세입자가 새로 이사할 매물들을 빨리 찾을 수 있도록 서로 돕는다. 보통 에스크로가 종결되기 5일 전에는 세입자가 집을 비워야 하므로 에스크로 진행 상황을 중간에 미리 알려주도록 한다. 한편 바이어로서 주택을 구입할 때 에스크로가 종결되었는데도 세입자 또는 집주인이 집을 비우지 않아 골치를 앓는 경우가 종종 있다. 이럴 경우 일단 이사를 하지 못하는 이유를 확인하고 불가피하거 나 단기간일 경우에는 주택 거주 기간 동안 날짜 계산해서 비용을 내도록 계약을 맺을 수 있다. 그러나 의도적으로 퇴거를 하지 않는 경우에는 빨리 변호사의 도움을 받아 강제퇴거 절차를 받는 것이 좋다. 세입자가 퇴거하지 않아서 물질적인 손해를 입었다면 셀러에게 계약 위반을 들어 손해 배상을 청구할 수 있다. 한편 에스크로 후 단기간 셀러가 거주하기를 원한다면 에스크로 종결 전에 미리 렌트 계약을 맺어 분쟁의 소지를 없앤다. 이때 셀러가 바이어에게 렌트로서 내야 하는 비용은 바이어가 내야 할 원금, 이자, 프로퍼티 택스, 보험, 관리비 등을 날짜 계산해서 내는데 이를 렌트 백(Rent Back)이라고 한다. 종종 셀러가 자기 집을 팔고 이사 나갈 집을 동시에 구매할 때 많이 쓰는데 짧게는 3~4일에서 길게는 1~2개월 정도까지 렌트 백을 한다. 부동산 계약서를 보면 'Time is of essence'라는 문구가 있다. 즉 계약에 있어서 정해진 기간에 약속을 이행하지 못해 상대방이 물질적인 손해를 받게 되면 계약 위반이고 손해 배상할 수도 있다는 뜻이다. 특히 에스크로가 종결되어 이사를 들어가고 나가고 하는 것이 아주 자연스럽게 연결이 되어야 서로 행복한 거래가 된다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-04-29 임대 주택에 관해서 – 두번째 이야기
임대 주택에 관한 첫 번째 이야기에서는 임대 주택 쇼핑 시 특히 랜드로드와 직접 딜(dea)을 해야 할 때 주의점이나 간단한 팁에 관해서 알아보았다면, 이번 호에서는 이미 선택된 임대 주택 후 리스 계약서를 작성하거나 랜드로드와 서명을 할 때 주의점에 관해서 자세히 알아보도록 하자. 미국에서의 주택임대는 처음 쇼핑 단계에서 임대 기간이 완료돼서 퇴거할 때까지 그 과정이 한국처럼 간단하지가 않다. 특히 가장 기본적인 주택임대에 관한 절차나 상식을 몰라서 불이익을 당하는 경우가 흔히 있다. 그 중의 주택 임대 시 특히 한인들이 쉽게 간과하기 쉬운 사항들에 대해 지적하고 문화적 배경이 틀린 미국에서 처음으로 주택을 임대할 때 필요한 지침들에 관한 사항을 알기 쉽게 정리해 보자. 1/모든 내용은 서면으로 남겨라 – 리스 계약서에 구체적으로 명시되어 있지 않은 내용은 어떤 형태로든 서면으로 남겨야 한다. 그렇지 않으면 나중에 무슨 일이 생겼을 때 보호받기 어렵다. 단순한 수리요청에서부터 계약서의 수정에 이르기까지 모든 것을 서면으로 남겨야 한다. 특히 수리 요청할 때에는 오작동 되거나 부러지거나 망가진 부분들 사진이나 비디오 촬영을 해서 랜드로드에게 이메일로 보내는 것도 좋은 방법이다. 사진을 찍을 때 이왕이면 날짜를 함께 사진에 남기면 더 명확하다. 이런 세세한 부분들이 나중에 퇴거 직전 final walk thru 시, 반드시 도움이 된다. 곧 이런 작은 부분들이 시큐리티 디파짓을 온전히 되받을 수 있게끔 만드는 기본적인 증거 자료가 되기 때문이다. 2/계약서 내용 중 이해가 안 되는 부분이 있으면 사인이나 이니셜을 하지 말아라 – 이 원칙은 매우 단순한 것처럼 들린다. 그러나 현실적으로 수많은 사람이 이를 따르지 않는다. 계약서에는 애매하게 표현한 게 많아서 이를 제대로 알지 못한 상태에서 사인하면 자칫 곤란을 당할 수 있다. 반드시 부동산 전문가나 변호사와 검토해 보는 것도 바람직한 방법이다. 3/계약서는 법적 구속력을 지닌 문서임을 명심하라 – 계약서 내용이 무엇이든 만일 이에 사인을 했다 하면 이를 지켜야 한다. 만일 주인의 허락 없이 이를 어기면 시큐리티 디파짓은 물론 크레딧에 이르기까지 모든 것을 잃을 수 있다. 더불어 rental history에도 나쁜 타격을 입힐 수 있다. 다음 찾을 임대 주택의 랜드로드나 프라퍼티 매니저가 지난 rental history verification을 할 때 문제가 있었던 임대 주택 랜드로드나 프라퍼티 매니저가 좋은 reference를 줄 리 만무한 것이다. 필자는 개인적으로 18년째 프라퍼티 매니저 일을 겸하고 있지만, 새로운 세입자의 application 상에 나온 지난 5년 rental history check up을 중요하게 확인하는 편이다. 그럼 그 세입자 될 분들의 평소 집 관리에서부터 제때 렌트비를 제때 잘 내었는지까지 속속들이 알아낼 수 있으니 거기서 미래의 세입자 평가를 더 자세히 해낼 수도 있기 때문이다. 4/주인과 상의하는 것에 대해 두려워 말라 – 만일 임대료를 못 내는 상황이 벌어지거나 계약 내용을 지키지 못할 처지가 되면 즉각 주인과 상의를 하는 게 최선의 해결책이다. 임대료를 내야 할 기간을 넘긴 뒤에야 주인을 찾는 것보다 그 전에 협의하면 주인으로서도 호의적으로 나올 확률이 높다. 대부분 임대 주택을 구하시는 분들은 한국에서 오셨거나 다른 주에서 이주하신 분들이 많다. 아무리 미국 생활을 오래 했어도 미국은 각 주마다 부동산 법이 다르다. 될 수 있으면 자기 쪽에 부동산 중개인을 써서 계약서를 검토해 보는 것이 현명한 방법이다.
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-04-01 임대 주택에 관해서 첫 번째 이야기
실리콘밸리의 부동산 가격이 만만치가 않다. COVID-19 사태도 큰 타격 없이 셀러 마켓으로 바뀐지 오래되었으니 가격은 거의 매 순간 인상 중이라 생각하면 될듯하다. 그러다 보니 임대 주택 역시 큰 변동 없이 그 가격대가 만만치 않아서, 주택을 장만할 준비가 안 되었거나 혹은 할 수 없는 여러 가지의 상황에 부닥친 세입자들에게 더 큰 경제적인 부담과 더불어 불안한 미래에 관한 조바심까지 초래하는 현실을 여기저기서 쉽게 접하게 된다. 뭔가가 잘못된 듯한 임대 주택의 급등 역시 실리콘밸리의 부동산 흐름 속에서 매일 허리띠를 졸라매고 살아가는 서민층들을 더 힘들게 하는 요인임에는 분명하다고 생각된다. 그렇기에 이번 호와 다음 호에서는 임대주택에 관한 전반적인 사항을 되짚고 살펴보도록 하겠다. 시기상으로 봄부터 여름으로 넘어가는 때에는 집 구매자와 더불어 특히 임대 주택의 수요자 역시 급증하는 시기이기도 하다. 임대 수요가 늘면 렌트비가 고개를 들고 좋은 임대주택을 찾기 역시 집 구매만큼 어려워진다. 직장과 가깝고 주변 동네가 좋고 특히 학부모들이 선호하는 학군일수록 주인과 흥정이 어렵다. 꾸준한 월세를 기대하는 랜드로드와 임대료를 흥정하는 요령을 간추려 본다. 1 입주 시기 : 당장 입주는 어렵고 맘에 드는 아파트를 놓칠 것 같아 불안할 때는 정면 돌파가 상책이다. 서너 명의 대기자가 있을 때는 더욱더 그렇다. 실제 입주 날짜에 앞서 full 디파짓을 선급, 랜드로드 (landlord, 소유주)의 마음을 예약해두는 게 좋다. 2 보수 : 위치는 좋은데 상태가 지저분하다면 랜드로드에게 보수를 요청하자. 카펫만 교체해 달라는 요청을 거절할 집 주인은 없다. 그것도 거절하는 집주인이라면 다른 임대주택을 찾아라. 집이 맘에 든다면 개보수 비용을 공동 부담하는 것도 방법이다. 3 리스 조항 변경 : 랜드로드, 변호사 혹은 프라퍼티 매니저가 작성한 리스 조항이라도 바꾸지 못하는 법은 없다. 특히 가족이나 친척방문과 체류 기간에 관한 조항이나 렌트비 납부기한 등은 랜드로드와 협상할 수 있다. 이야기하기에 따라서는 납부 기한 이후 5일을 유예기간(Grace Period)을 정할 수도 있다. 4 열쇠 : 열쇠 교체는 랜드로드의 책임은 아니다. 그러나 건물 안전을 위해 리스 계약서 서명에 앞서 열쇠와 자물쇠를 바꿔 주는 랜드로드도 꽤 있다. 계약서상에 열쇠 교체를 명시화하는 것도 방법이다. 5 아파트 내 이사 : 입주한 유닛이 맘에 안 들면 단지 내에 다른 유닛이 비는 대로 짐을 옮기겠다는 의사를 밝혀 두자. 일단 대기자 명단에 이름을 올려 두면 수개월 안에 맘에 드는 유닛으로 이사할 수 있다. 보통 추가 비용이 들지만, 기존의 유닛을 잘 관리하면 돈을 받지 않는 랜드로드나 아파트 관리 매니저들도 있다. 6 디파짓 : 아파트 임대료 인상에 따라 디파짓 비용도 만만치 않다. 입주 때까지 그 돈을 마련하지 못하면 랜드로드에게 분할 납부를 제의할 수도 있다. 드물긴 해도 디파짓을 깎아 주는 랜드로드도 있다. 7 애완동물 : 'No Pets' 입구에 써 붙인 아파트에서 애완동물을 키우는 사람도 적지 않다. 랜드로드가 비교적 너그러운 경우 'No Pets'라는 문구에 기죽지 말고 랜드로드에게 애완동물을 키울 수 있는지 직접 확인하자. 8 주차 공간 : 자동차가 허용 대수보다 많다면 스트리트 파킹이 불가피하다. 대신 렌트비 협상 여지가 있을 수 있다. 9 렌트비 : 신문 광고에 나온 월 렌트비가 3천 달러였더라도 그 값을 그대로 낼 필요는 없다. 다른 지역보다 임대료가 비싸다면 깎아야 한다. 아니면 임대 기간을 1년에서 1년 6개월 아니면 2년 정도로 longer term으로 제시하면 까다로운 랜드로드가 오히려 계약을 서두르는 예도 있다. 이처럼, 항상 부딪히면서 정면 돌파를 시도하다 보면 원하는 임대 주택을 원하는 terms & conditions대로 임대 할 수 있는 기회도 의외로 많다는 것을 염두에 두자. 특히 묻는 것에 망설임이나 두려움이 많은 한국인이 알아두면 좋을 만한 쉬운 tip이었다는 것 역시 기억해 두었다 필요할 때 꼭 써보는 것도 좋을 듯하다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021 년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2022-02-03 2022년 부동산 전망
임인년 새해를 맞이 한 지도 벌써 3주가 넘었다. 이렇게 1월이 휙 지나가면서 미국 주택 시장에 어떤 변화가 있을지 고객들의 질문이 쇄도한다. 해서 부동산 관련 기관과 전문가들의 분석을 토대로 2022년 부동산 전망을 정리해 보고자 한다. 국책주택담보대출 기관인 프레디 맥에서는 2022년 모기지 이자율 3.5%, 주택가격 7% 상승을 예상했다. 팬데믹 기간을 제외하고 지난 25년 동안 주택가격 상승은 연평균 3.9%인 것에 비교하면 아직도 높은 가격 상승을 예상하는 것이다. 또한 캘리포니아 부동산협회는 주택 매물 부족과 비싼 주택가격으로 매매 건수의 감소가 예상되지만, 주택가격은 5.2% 인상을 전망하고 있다. 그렇다면 전문가들이 보는 실리콘밸리 지역을 기점으로 북가주 주택가격 예상은 어떨까? 늘 그렇듯, 적어도 10% 이상 상승을 할 것으로 전망하고 질로 우에서는 15% 이상 상승을 할 것이라는 분석했다. 현재는 높은 인플레이션이 지속적인 주택가격 상승의 원인이 되고 있다. 인플레이션이 높아지면 현금 보유보다는 자산 보유에 집중이 되기에 부동산이나 주식 등의 투자처에 현금이 많이 몰리게 된다. 계속된 공급의 부족으로 모기지 이자율의 급격한 상승이 아니라면 지속적으로 주택가격 상승세를 나타낼 것으로 전망한다. 이렇듯 이자율이 급격한 상승을 하면 바이어는 주택 구매에 부담을 느끼게 되고 이는 주택 구매의 포기가 되는 상황이 될 것이다. 그에 따라 수요가 감소하게 되면 자연히 주택가격은 하락하게 되는 것이다. 그러나 지금 상황에서 보면 이자율의 상승은 있어도 주택 구매의 포기까지 오는 이자율 상승은 없을 전망이다. 그 외에 5가지 정도의 이유로 인해 주택 가격은 늘 그렇듯 계속 상승하리라 필자 역시 전망한다. 1. 팬데믹 이후 집 구매자는 더 넓은 생활공간을 찾고 세입자들은 더는 룸메이트를 원치 않는 사회적 현상이 나타나고 있다. 2. 주택경기는 고용과 직결돼 있다. 오른 집값을 감당하기 위한 좋은 일자리의 창출 여부도 영향을 미친다. 3. 임금인상의 지속성이다. 4. 모기지 이자율 상승이다. 현재 3.2% 이자가 올해 말이나 내년 초에는 4% 정도로 오를 것이다. 5. 실리콘밸리는 이미 고용 창출을 해내고 있는 터라 지속적인 세입자들의 주택 시장으로의 진입 여부 역시 관건이다. 올해도 가격상승은 피해 갈 수 없는 듯 보인다. 즉, 인간이 살아가는데 필요한 "의. 식. 주"라는 카테고리 안에 있는 부동산은 삶에 있어서 필수적임을 증명하듯이 투자 이전에 내가 살아가야 할 보금자리이며 쉼터인지라 필요가 있기에 어떤 상황이 와도 내 집 마련은 꼭 이뤄내야 하는 기본적인 특성 때문이라고 할 수 있다. 대망의 2022년 셀러든, 바이어든 그리고 투자자들에게든 더 없이 매매하기에 좋은 한 해가 되리라고 의심치 않는다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장 2020 & 2021 년 뉴스타 그룹 미국 전역 연속 1등상 수상 11년 연속 미국 전역 TOP & BEST 에이전트 수상 전화 문의 : (408) 561-0468 이메일 : annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-12-31 주택 구매 시 반드시 체크해야 할 중요 사항!
실리콘밸리의 한인들의 경제력이 빠르게 성장함과 동시에 임대 주택의 매년 폭등으로 주택을 구매하는 사람들이 많아지고 있다. 전문가들은 주택을 구매할 때 입주 후 드는 수리비를 생각하지 않고 집을 덜컥 사면 나중에 후회하는 경우가 많다고 조언한다. 이에 아래 사항을 잘 명심해서 주택 구매에서 자칫 놓칠 수 있는 중요한 요소를 반드시 확인해서 구매하는 것이 중요하다. 1. 수리비 생각을 반드시 하라; 집은 막상 계약을 맺고 나면 이전에안 보이던 문제가 드러나는 경우가 많다. 수리비가 거주에 부담이 될 정도로 심각한 문제라면 계약을 파기할 수도 있겠지만 새 주인이 고쳐가며 사는 경우가 대부분이다. 따라서 집을 살 때는 계약 전에 전문적인 인스펙터로부터 집 전체를 인스펙션 받는 것이 가장 좋은 방법이다. 인스펙터에게 점검을 맡기기 전에 집을 구매하려는 바이어가 집안 전체를 다니면서 세밀히 살피는 것도 필요하다. 바이어가 먼저 문제점을 발견함으로써 셀러에게 수리를 요구할 수도 있고, 또 만약 있는 상태대로(as is) 사는 경우라면 일단 문제점을 살펴보면서 주택 구매 후 들어갈 비용을 책정할 수 있기 때문이다. 2. 대지의 축대는 반드시 살펴라; 대부분의 바이어가 쉽게 지나치기 쉬우나 반드시 집의 기초를 살펴봐야 한다. 특히 지대가 높아 축대가 있는 경우에는 집터를 지지하는 축대나 지지대에 균열이 있는지 살펴야 한다. 기초에 작은 문제라도 있게 되면 이것이 언젠가는 큰돈을 들여서 고쳐야만 하는 일로 커지게 된다. 3. 큰 나무의 뿌리 방향을 살펴라; 물이 흐르는 배수 상태나 큰 나무등이 있는 조경도 살펴야 한다. 대지의 경사나 정원의 높낮이가 집방향으로 기울어 있을 때 비나 눈이 오면 물이 빠지지 않고 집 쪽에 고이게 된다. 이렇게 되면 대지나 정원 한편의 흙을 깎아내거나 축대를 새로 쌓는 등의 큰 공사를 해야만 한다. 물이 밖으로 잘 흘러나 갈 수 있도록 대지 경사면을 조정하는 공사나 배수시설 공사는 집 규모가 크고 난공사일 경우 큰 비용이 들기도 한다. 또 큰 나무는 시원한 그늘을 만들고 조경에도 좋지만, 주택의 기초나 상하수도관을 파괴하기도 한다. 큰 나무들이 있으면 뿌리가 퍼진 방향과 상하 수도와의 설치 방향 등을 비교해 보는 것이 바람직하다. 4. 지붕 선이 내려앉았는지 점검하라; 지붕과 굴뚝도 반드시 살펴봐야 한다. 가능하다면 지붕에 직접 올라가서 보는 것이 좋지만 그렇지 못하면 육안으로라도 자세히 봐야 한다. 대부분 지붕널이 얼마나 오래되고 떨어진 곳이 없는지 살펴보지만, 실제 가장 중요한 것은 지붕 선이다. 지붕 선이 내려앉아 있으면 문제가 크다. 구조적 결함이 있다는 증거이기 때문이다. 지붕 선에 문제가 있으면 지붕을 뜯어내고 새로 구조공사를 해야 한다. 지붕 선이 곧은지를 알아 보려면 반듯한 종이를 눈앞 1피트 정도 앞에 대고 지붕 선과 맞춰보면 된다. 만약 일치하지 않고 굽었다면 문제가 있는 것으로 판단 할수 있다. 지붕 널이 빠지거나 이상이 있는지도 살펴본다. 뒤틀리거나 이상이 있다면 교체가 머지않았다는 증거다. 또한 곰팡이나 풀 같은것이 지붕 위에서 자라고 있다면 멀지 않아 지붕은 상하게 되고 교체를 해야만 한다. 또 굴뚝은 브릭이 헐겁거나 금이 가거나 모르타르가 부식되지 않았는지를 살펴야 한다. 셀러의 기분을 상하지 않게 한다는 전제하에 망원경을 사용하면 잘 보인다. 굴뚝 덮개, 지붕과 굴뚝의 이음새도 관찰 대상이다. 또한 지붕에서 내려오는 물받이 홈통도 점검해야 한다. 5. 실내 점검은 벽과 천장의 균열과 누수부터 보자; 실내 벽과 천장도 잘 살펴봐야 한다. 실내 벽, 특히 천장과 맞닿는 부분에 균열이 있다면 기초가 제대로 놓여있지 않거나 집의 골조 어딘가에 이상이 있다는 증거다. 천장이나 벽에 물 흐른 자국이 있다면 물이 새거나 이전에 물이 샜던 것을 고친 것으로 반드시 원인을 확인해야 한다. 특히 누수는 주택을 크게 상하게 하거나 생명을 위협하는 안전사고의 원인이 되기도 한다. 플러밍을 확인하지 않고 집을 산다면 나중에 후회할 일이 많이 생길 것이다. 집을 팔 때 상하수도관을 새로 깐 뒤에 집을 내놓는 셀러는 많지 않다. 따라서 상수도관의 수압을 확인해서 약하면 누수 부위가 있는지를 조사한다. 하수도관이 집 어딘가로 샐때는 반드시 원인을 규명해서 고쳐야 한다. 주택을 붕괴시킬 위험이 있을 뿐만 아니라 질병의 원인이 되기 때문이다. 6. 전기 장치는 최신식 설비가 안전하다; 전기는 최소한 100암페어이상 되는 서비스 패널이면 바람직하다. 구식 퓨즈 패널 대신 신식 서킷 브레이커로 된 집이 좋다. 구식 너브 튜브(knob-and-tube) 와이어링은 위험하고 신식으로 교체하는 비용도 많이 든다. 집 안에 있는 콘센트 전기 구멍은 3개짜리가 2개짜리보다 안전하다. 7. 이중창은 난방비 부담을 줄여준다; 추운 겨울을 고려해 문과 창문도 세심하게 점검하면 좋다. 유리가 한 장으로 된 구식 창문은 에너지 소모가 매우 많다. 이중창이나 단열재가 들어간 창문으로 바꿔야 만 겨울철 난방비용을 줄일 수 있어 목돈이 들기 때문에 집을 구매하기 전 이를 고려해야 한다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 11년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP & BEST 수상 2020 & 2021 미국 전역 1등상 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-12-01 부동산 투자는 항상 옳다
"잠자고 있는 돈을 깨워라!!" 요즘처럼, 코비드 19 사태 이후 준비가 된 많은 바이어가 혹여나 가격이 내려갈 것이라는 근거 없는 희망으로 대기만 해서 심한 경쟁을 하지 않아도 되고 또한 모기지 이자율이 아직은 좋은 이런 시기에 여유 자금이 있는 분들이 인컴 프로퍼티를 많이들 사고 계신다. 한마디로 잠자고 있는 돈을 깨워서 돈 불리기에 딱 그만인 시기라는 것이다. 이 시기에 매물을 내놓는 셀러들은 십중팔구는 마켓이 더 안 좋아질까 하는 불안감이나 꼭 팔아야 하는 경제적인 압박감 등등이 대부분의 이유이다. 그렇기에 이런 시기에 나오는 매물을 공략해서 살 수 있다면 벌써 돈을 벌고 들어가는 셈이라 할 수 있다. 하지만 부동산은 주식이나 다른 투자 상품보다 상대적으로 많은 자금을 투자해야 하는 점이 조금은 부담스러울 수 있다. 게다가 서브프라임 모기지 사태를 기억하는 사람들은 더욱 조심스러울 것이다. 그런데도 인간의 역사를 되돌아보면 부동산 투자는 항상 옳았다. 부동산 가격은 등락이 있지만 결국엔 올라갔다. 부동산은 중고품이 되어 가치가 떨어지는 다른 물건들과는 확연히 다른 투자 상품이다. 뛰어난 비즈니스 수단이나 전문적인 어려운 기술이나 지식 없이 돈을 불리는 방법으로 부동산이 가장 쉽다. 주식은 손해를 보거나 반토막으로 내려갈 위험이 있지만 부동산은 어느 정도 안정적이다. 간혹 부동산 가격이 예전과 같이 많이 떨어질 것을 우려하는 분들도 있지만 지난 서브프라임 모기지 사태 때와 지금의 상황은 확연히 다르고 지금의 물가와 그때의 물가는 많은 차이가 있다. 서브프라임 전엔 1차 2차 3차 론까지 얻어서 집을 구매하는 바이어도 많이 있었다. 하지만 지금은 은행의 철저한 론 관리로 위험한 론이 거의 없어졌다. 실제로 북가주는 48.6%의 집들이 에퀴티가 풍부하다. 전국 평균 에 퀴티 리치(equity rich) 주택은 25.6%다. 우스갯소리로 "집 사는 것이 가장 쉬웠어요"라고 말하는 손님도 있다. 집을 사서 세를 주면 세입자가 나의 모기지를 내어 준다. 그렇게 시간이 가면 화폐의 값어치에 맞게 부동산값도 올라가 있고 가랑비에 옷 젖는 줄 모르듯이 매달 내는 원금에 의해 모기지 밸런스도 적잖게 내려가 있다. 그럼 이렇게 좋은 부동산을 과연 어디서 어떻게 시작해야 할까. 만약 다운할 돈이 적다면 싼 동네나 작은 집부터 시작할 수 있다. 어렸을 적 누구나 한 번쯤 플레이해 봤을 모노폴리라는 게임을 생각하면 쉽다. 모노폴리라는 보드게임은 1935년에 만들어져 80년 넘게 전 세계에 서 많은 사람의 사랑을 받고 있다. 이 게임은 단순히 말하면 부동산 임대 사업 게임이라 할 수 있다. 조그만 집부터 사서 다른 플레이어들에게 렌트비를 받는다. 이렇게 조그만 집들이 모이면 호텔 즉 상업용 부동산으로 바꾸어 구매할 수 있다. 상업용 부동산으로 바뀌면 그때부터는 렌트비가 수직으로 상승한다. 초반에는 현금이 많은 사람이 유리해 보이지만 결국엔 부동산이 많은 사람이 이기게 된다. 물론 집값이 내려갔을 때 구입하여 비쌀 때 팔면 이익이 극대화가 되겠지만 인간이 미래를 알 수 없듯이 집값이 오를지 내릴지 아는 것은 어렵다. 장기적인 안목으로 자신의 여건이 될 때 무리하지 않고 투자하길 권한다. 당장 소수점 이자율 또는 집값이 내려갈지 모른다는 막연한 불안감에 의해 투자의 기회를 놓치지 않기를 바란다. 혹시 지금 댁에도 잠자고 있는 돈이 있다면 당장 필자와 같은 베테랑 에이전트와 상담 전화부터 하셔서 이런 최고의 기회를 꼭 잡으시라고 권유하는 바이다. 문의 전화, 애니 윤 뉴스타 그룹 부회장, 408-561-0468 11년 연속 뉴스타 미전역 최우수 에이젼트 수상 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부회장 11년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP & BEST 수상 2020 & 2021 미국 전역 1등상 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-11-01 부동산 상속 계획에 관해서
부동산 마켓에 가끔 Probate 세일이라는 매물들이 나오는 것을 보게된다. 이런 매물들의 가장 눈에 띄는 점은 이미 상속 계획 준비가 되어 있는 상태에서 법원을 통해서 상속 절차를 밟았기에 보통 일반 세일과 크게 다르지 않게 진행을 할 수 있는 경우인지, 아니면 아무런 상속 계획 준비가 없는 상태로 법원이 상속과정에 처음부터 깊게 관여해야 하는 아주 긴 시간을 요구하는 경우이냐 하는 두 가지다. 미국에는 2차 세계대전 이후 태어난 베이비부머가 전체인구의 22%를 차지하는 7,600만 명이 있다. 그러므로, 향후 20년 동안은 이들 세대로부터 다음 세대인 밀레니엄 세대에게 재산의 대물림이 폭발적으로 일어날 것이다. 그러나 유언이나 리빙 트러스트(Living Trust)를 만들어 놓은 사람은 40% 미만 밖에 안된다고 한다. 과거에 필자는 집 리스팅을 받으려고 리스팅 프레젠테이션을 준비하던 도중 타이틀 내용을 검토해 보니 무슨 이유였는지 와이프가 소유권 포기 증서(Quit Claim Deed)로 그 집에는 실질적인 소유권이 없는 상태였고 남편은 이미 돌아가신 지가 수년이 넘었었다는 것이다. 자녀들도 이미 장성한 터라 큰 집을 팔고 다운사이징을 해서 여생을 보내려고 집 세일을 하시려고 했던 것이었다. 이런 경우에는, 다른 상속계획 준비가 전혀 없었던 상태인데다, 상속과정에 법원이 깊게 관여하는 상속법원(Probate)의 절차를 고스란히 밟아야 하는데 가족들은 전혀 모르고 있었다. 이 과정은 최소 6개월에서 1년반 또는 그 이상 걸릴 수도 있다. 그 기간 법원의 동의 없이는 재산권을 행사할 수 없다. 아울러 이 재산 내용은 대중에게 공개되므로 누구나 고인의 재산 상태와 부채 등에 대해 알 수 있어 고인과 그 가족의 프라이버시를 보장받을 수 없게 된다. 하지만 상속계획(Estate Planning)을 통해 리빙 트러스트를 설립해 놓으면 그런 Probate 절차를 생략하게 되어 비용과 시간 절감 및 유산에 대해 프라이버시가 보장된다. 또 채권자들로부터 보호되는 효과와 함께 부과될 세금을 절약하는 혜택도 기대할 수 있다. 가주 상속법에 따르면 사망자의 집이나 사업체가 15만 달러 이상일 경우 상속법원(Probate) 절차로 넘어가며 Probate 비용은 남겨진 유산금액의 Gross Asset의 4~5% 정도로 매겨진다. 유언은 사망 후에 집행되며 상속법원(Probate)을 거쳐야 하지만 리빙 트러스트(Living Trust)는 약간의 초기 변호사 비용이 발생하나 상속법원 (Probate)을 가지 않는 점이 다르다. 분명히 알아야 할 것은 리빙 트러스트는 상속세를 면제받기 위함이 아니라 상속의 과정을 단순화 하기 위함이라는 것이다. 그렇기에 반드시 전문변호사를 찾아 본인의 상황에 맞는 리빙 트러스트 조언을 받아야 한다. 칼럼 초반에서도 언급한 것처럼, 현재의 자산을 점검하고 전문변호사와 리빙 트러스트 만드는 일을 포함하는 Estate Planning에 꾀나 많은 사람들이 준비가 안 되어 있다. 필자는 지금 이 순간 부터라도 이 칼럼을 보신 구독자들이 리빙 트러스트를 미리 계획하고 준비해서 자녀들이 필요한 경우에 큰 어려움이 없이 처분할 수 있는 계기를 마련할 수 있기를 바라본다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-10-02 50 세 이후로 마련하는 집
기대수명 연장으로 이제는 100세 시대를 넘어서 105세 시대를 앞두고 있다. 40~50세부터는 은퇴계획을 세우고 건강에도 많은 신경을 쓴다. 은퇴자금 준비도, 건강도 중요하지만, 노년을 책임져줄 집 또한 매우 중요한 부분 중의 하나이다. 50대 이후에 주택을 구매하는 경우에 더 고려해야 하는 몇 가지에 대해 함께 나누어 보려고 한다. 첫째, 걸어 다니기에 적합한 지역인지 확인해야 한다. 멀지 않은 거리에 마켓이나 대중교통 등이 있으면 더 좋다. 이는 생활에 편의를 제공할 뿐만 아니라 나중에 운전하지 않더라도 불편함을 덜 느끼게 되기 때문이다. 특히 정기적으로 방문해야 할 병원이 이동하기에 가까운 거리라면 더욱 좋다. 둘째, 사교 활동의 기회가 많은 지역이 좋다. 살면서 가장 큰 적은 외로움이라는 말도 있듯이 외롭다는 생각에 빠지지 않으려면 적당한 사회활동이 필요하다. 시 정부가 담당하는 커뮤니티센터 등을 통해 각종 교육 프로그램이나 건강 프로그램을 알아보길 권한다. 셋째, 집의 크기가 적당한지 고려해야 한다. 주택시장은 베이비부머 세대와 자녀 세대인 에코부머 세대 간의 배턴터치가 이뤄지고 있다. 이미 은퇴 연령층에 접어든 부모 세대는 자녀가 출가하면 정든 집을 처분하고 이를 자녀 세대가 구매하게 된다. 집을 처분한 베이비부머 세대는 규모가 작은 집으로 옮기는 경우를 보게 된다. 은퇴 후에 정원관리, 집 안 청소, 리모델링 등으로 주택관리에 시간을 빼앗기거나 은퇴자금에 영향을 받게 될 수도 있기에 손이 덜 가는 주택을 선호하는 것이다. 넷째, 사용하기에 편한 집인지 고려해야 한다. 계단을 오르락내리락하는 번거로움이 없는 단층집이 좋다. 가능하면 실내에서도 이동하는 데 큰 불편함이 없어야겠다. 넘어짐을 방지하기 위해 출입구에 계단이 없을수록 좋고. 휠체어 이동을 대비해 복도가 넓고, 실내도 밝은 집이 좋겠다. 다섯째, 실내 안전사고는 물론 각종 범죄피해 예방에도 신경을 써야 한다. 전문업체를 통해 알람 시스템을 설치하고 업체가 제공하는 경고 스티커를 외부에서 보일 수 있도록 입구나 창문 등에 부착하면 범죄예방 효과가 있다. 모든 집이 다 완벽한 조건을 갖추고 있기는 어려울 것이다. 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 첫째도 Location, 둘째도 Location, 셋째도 Location이다. 특히, 한인 타운이 있는 산타클라라는 출퇴근 시간을 제외하고 5~10분이면 어디든 차로 이동이 가능하다. 병원과 식당도 많다. 걸어서 산책할 수 있고, 문화생활을 영위할 만한 시설도 있어서 부모님들뿐만 아니라 젊은이들, 한국 투자자들도 관심을 두고 있는 지역이기도 하다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-09-01 주택 감정가
지난해 3월부터 본격적으로 팬데믹 사태로 모든 경제가 얼어붙고 실업 수당 신청은 하루에 몇십만 건씩 증가하고 불투명한 미래에 대한 불안과 걱정으로 모든 것이 잠정 중단되었던 암울했던 시기를 지나온 지도 벌써 1년이 훌쩍 넘었다. 부동산 시장도 얼어붙어 거래가 중단되다시피 했다. 하지만 모든 전문가의 예상을 비웃듯 작년 여름부터 부동산 시장은 일반 경제 상황과 달리 역주행을 했다. 그 이유는 바로 턱없이 부족한 매물 수와 기록적으로 낮은 이자율 때문이다. 낮은 이자율로 인한 밀레니엄 세대들의 주택 구매 열풍이 어우러져 누구도 예측하지 못하고 부동산 시장은 활황세가 이어졌다. 그래서인지, 요즘처럼 "셀러 마켓"이라는 주택 구매가 어려운 시기에 더 힘든 장애물이 있다면 감정가라 할 수 있겠다. 매물이 부족한 셀러마켓 시기이다 보니, 바이어는 작게는 5만 불 이상, 많게는 30만 불 이상 웃돈을 주겠다고 오퍼를 넣는 상황이다. 물론 이런 현상은 케이스 바이 케이스이다. 즉, 바이어들이 잘 찾지 않는 지역이라든지, 주택이 위치한 로케이션, 특히 큰 도로변이나 고속도로 근처 등등 비선호 주택들은 제 가격보다 더 낮게 살 수 있기도하다. 이미 주택을 사기 위해 렌더와 론에 대한 충분한 의논을 한 후라서 론에 대한 문제는 없겠지만, 바이어 입장에서는 마음에 드는 주택을 놓치지 않기 위해 최고의 선택으로 본인의 재정 상태보다 훨씬 높은 가격을 제시하고, 어렵게 경쟁 오퍼들의 장애물을 넘어서 에스크로를 오픈한 후에 거래가 연결되지 못하는 문제가 생기는데, 제일 큰 원인으로 감정가는 피해갈 수 없는 또 다른 변수가 되고 있다. 많은 웃돈(오버 프라이스)을 주고 사는 주택의 감정가는 구매 가격에 미치지 못하고 있다. 이 현상은 작년 가을부터 더 심해졌고, 감정사도 바이어도, 셀러도 애를 먹는 문제가 되었다. 에이전트로서는 아주좋은 가격으로 주택을 팔 수 있기에 셀러로부터 인정을 받기도 하고 감사의 인사를 받기도 하지만, 에스크로가 끝나갈 시점에 이르러 감정가 때문에 거래가 깨지거나 그 금액을 다시 깎아주는 상황들이 많이 발생하고 있음으로 감정가라는 변수는 바이어와 셀러가 다 인지 하여야 하는 주요 사항이 되었다. 중요하게 짚고 넘어가야 할 것이, 오버 가격으로 오퍼를 쓸 때 재정의 상태를 다시 한번 점검해야 한다. 다운페이에서 어느 정도의 여유가 있는지, 또 감정가가 안 나올 경우와 셀러가 구매가격을 깎아주지 않을 때 어떻게 할 것인지를 미리 전문가와 상의 후에 최선의 구매가격을 제시해야 한다. 여러 방법이 있겠지만, 다운페이를 조금 줄이고 론 금액을 올려 론이 나올 가능성도 검토 의논해야 하고, 감정가가 나오지 않더라도 포켓머니를 더 쓰면서 그 주택을 구매할 용의가 있는지도 미리 결정해야 하고, 주택도 사고 싶지만, 여윳돈이 없다면 기프트머니를 받을 확률이 있는지 등도 최종 점검하여 에스크로가 중간에 깨지는 확률이 없도록 모든 가능성에 대해 준비를 하는 것이다. 또한 오퍼 채택 후에, 주택을 다시 한번 점검하면서 또 한 번의 가격 점검을 하도록 권한다. 셀러 측도 감정가로 인해 에스크로가 깨질 가능성이 있는 바이어를 미리 파악해야 한다. 오퍼를 받을 때 다운페이 펀드 증명을 미리 요구하여 만일의 경우 감정가의 차액을 낼 여력이 있는지, 론이 더 높은 금액으로 검증되었는지도 확인하여 무조건 가격만 높은 바이어 보다는, 좀 더 현실성 있게 움직일 수 있는 바이어 또는 자본의 여유가 많으면서 주택을 사고자 하는 의지를 더 보여주는 바이어를 선택 하도록 권유한다. 특히 실리콘밸리는 이런 셀러 마켓의 트렌드 때문이어서인지, 아예 셀러가 넌컨틴전시(Non-contingency) & 하이 다운 페이먼트(High down payment)를 오퍼하는 바이어를 선호하는 편이며 그런 오퍼가 아니면 사실상 오퍼 경쟁에서 떨어질 확률이 높다고 할 수 있다. 현 마켓의 상황이 셀러가 주택가격을 높게 받을 수 있는 기회이어서, 마켓 트렌드를 잘 알고 필자처럼 오퍼가 되게끔 전략을 잘 세울 수 있는 에이젠트 선정이 이런 감정가 변수를 잘 비켜나가면서 현명하고 만족할만한 주택매매의 경험이 반드시 이루어지게 될 것이라고 확신한다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-08-01 TOD Deed에 관해서
우리는 인생을 살다 보면 이번 Covid-19사태와도 같이 생각지도 못한 일들이 생기게 되는 때가 있다. 생각지도 못한 것에 대한 대처 또한 쉽지는 않을뿐더러 어디서부터 무엇을 해야 할지부터가 막막한것이 인지상정이다. 그렇다면 오늘은 혹시 집 소유자들에게 있어서 개인에게 생각지도 못한 일들이 생겨서 집에 관한 소유권을 어려운 절차 없이 자녀나 원하는 사람에게 물려줄 수는 있는 방법에 관해서 한번 알아보고자 한다. 많은 사람이 힘들게 모은 재산을 보호하기 위해 리빙트러스트(Living Trust)도 하고 유언장(Will Testament)도 미리 만들어 놓는다. 그러나, 집 하나만 있을 정도로 재산이 많지 않으면 아무것도 안 하고 지나치는 사람들도 있다. 그런 사람들은 나중에 불편한 일들이 발생하게 된다. 리빙트러스트나 유언장이 없다면 자녀가 상속자임을 증명해야 하고, 그나마도 집에 대한 권한이 누구에게 있는지를 법원에서 입증해야 한다. 그걸 증명하려면 변호사를 고용해야 한다. 증명해야 하는 과정이 몇 개월에서 길게는 몇 년이 걸릴 수도 있다. 평균 2년이 걸린다는 말도 있다. 돈도 만만치 않게 들어간다. 그 과정을 유언상속 매매(Probate Sale)라고 한다. 이럴 때를 대비해서 미리 작성해 둘 수 있는 서류가 있다. "Simple Revocable Transfer on Death Deed" 라고 불리는 등기이다. 생전에 변경이 가능한 "TOD" 등기, 즉 사망 시 자동으로 수혜자에게 이전이 될 수 있는 등기이다. 2016년 1월 기점으로 생긴 새로운 형태의 등기 방법이다. 생전에 TOD 등기를 해두면, 사망 후, 등기에 적힌 수혜자에게 부동산이 상속 절차 없이 넘어간다. 살아있을 때 내집을 주고 싶은 사람을 미리 지정해 놓는 것이고, TOD 등기의 수혜자는 언제든지 바꿀 수 있다. 리빙트러스트나 유언장 작성을 권장하지만 없는 분들에게는 이 TOD 등기를 하라고 권장하고 싶다. 아주쉽게 할 수 있는 일이다. 이 서류를 작성하고 공증해서 사인한 날로부터 60일 이내에 재산세 산정관 사무실(Assessor"s Office)에 접수하면 된다. TOD 등기로 상속할 수 있는 부동산으로는 집이나 콘도 등 거주용 주택에 적용된다. 비용도 몇십 달러면 된다. 서류를 작성하면 공증할때 들어가는 비용과 카운티에 접수할 때 들어가는 비용만 내면 된다. 이 서류는 내가 살아있는 동안에 만들어도 살아있는 동안에는 아무효력이 없다. 내가 죽은 후에 효력이 발생한다. 너무 간단하기도 하거니와 내가 살아있는 동안에 마음이 바뀌면 언제든지 취소할 수 있다. 이외에도 명의 변경을 할 수도 있다. 이렇듯 간단한 제도를 몰라서 나중에 불어 닥칠 큰 여파가 걱정되는 구독자가 있다면 곧 이런 절차를 미리 준비해 두었다가 공공기관이 완전히 업무를 재개하는 때에 꼭 마무리해 두시라고 권유하는 바이다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-07-01 인스펙션
어떠한 집도 완벽하지 않다. 새집일지라도 들어가 살게 되면 여기저기 크고 작은 문제가 있음을 발견한다. 인스펙션은 주택 매매 과정에서 빼놓을 수 없는 아주 중요한 점검 사항이다. 바이어는 꼭 인스펙션에 참석하여 인스펙터로부터 인스펙션 결과를 현장에서 설명을 듣도록 한다. 인스펙션에서 주로 다루는 상태는 냉난방 시스템, 배관과 전기, 지붕, 인슐레이션, 벽과 천장, 바닥과 문, 구조 및 안전, 수영장 등이다. 하지만 배관, 덕트, 하수도, 지붕, 수영장 등은 접근이 쉽지 않고 특수한 장비가 필요할 때도 있어서 별도로 이 분야 전문가로부터 인스펙션을 받을 수도 있다. 또한 오래된 주택의 경우 납, 석면, 메탄가스가 있는 주택 자재를 사용했기 때문에 이것을 확인하기 위해서도 전문회사의 조언을 얻을 수 도 있다. 일반적으로 바이어나 에이전트가 발견할 수 있는 것, 가령 주방기기가 작동이 안 되거나 카펫과 페인트 등이 벗겨진 것처럼 비전문가가 볼 수 있는 것들은 중요하지 않다. 적은 비용으로 간단히 고치거나 리모델링을 할 수 있기 때문이다. 우선 주의 깊게 봐야 할 대목이 워터 데미지인데 그 원인이 무엇이고 그 이후 어떻게 고쳤는지를 확인해야 한다. 만약 워터 데미지 흔적이 있다면 셀러에게 언제 어떻게 물이 샜는지를 문의하고 전문가의 조언을 듣고 판단을 한다. 그리고 물이 새서 생긴 몰드나 곰팡이도 제대로 처리가 되었는지 알아봐야 한다. 한편 자세히 집 내부를 보기도 해야 하지만 멀리 떨어져서 주택을 보기도 해야 한다. 가까이 가서 봐야 할 대목도 있지만 멀리서 볼 때 발견할 수 있는 것이 있기 때문이다. 예를 들면 주택이 지진이나 기초 공사 부실로 기울어져 있는지를 확인해야 한다. 주택을 지을 때 그레이딩을 하고 그 터 위에 집을 짓는데 이것을 제대로 하지 않아 주택이 약간 기울어져 있는 것이 종종 있다. 또한, 문이나 창문이 제대로 닫히지 않는다든지 또는 주택 외벽의 스타코가 심하게 금이 가 있다든지 하면 집 구조의 문제 여부를 판단해야 한다. 그 외 마당에 물이 잘 빠지는지, 지붕 상태가 양호한지, 담이 단단히 서 있는지도 확인한다. 방이나 거실 등을 나중에 퍼밋 없이 개축 또는 증축을 했을 경우, 그 이음새를 잘 봐야 한다. 예를 들어 증축이나 개축을 해서 방을 더 들여놓을 때 그 이음새 부분에 금이 생겨 물이 새거나 바닥이 서로 수평으로 맞지 않아 재공사를 해야 하는 경우가 있다. 그뿐만 아니라 퍼밋이 없으면, 철거해야 하거나 개축할 때 퍼밋 비용으로 상당 금액을 지불해야 하므로 꼭 확인한다. 인스펙션한 후 일단 문제가 있는 것들을 정리해서 고쳐달라고 셀러에게 요청을 할 수 있다. 또는 예상 수리 비용에 해당하는 금액을 크레딧으로 요청해서 에스크로를 진행한다. 하지만 주택 구조와 안전에 대한 심각한 문제가 있고 수리 견적이 너무 많이 나온다면 가격을 다시 조정하는 방법도 있다. 그런데도 간단한 유지 보수 문제이거나 적은 비용으로 고칠 수 있는 사항에 대해 무리한 요구를 한다면 에스크로가 취소될 수도 있음으로 반드시 에이전트와 상의해서 처리한다. 한편 인스펙션은 집을 사는 바이어뿐 아니라 셀러도 인스펙션이 필요하다. 주택을 팔기 위해 시장에 내놓기 전에 인스펙터를 고용해 문제의 소지가 되어 매매가 어려워지는 것을 막기 위해 미리 인스펙션하는 것이 좋다. 그러므로 여기 북가주 대부분의 셀러는 에스크로에 들어간 후 수리 비용 요청이나 가격조정을 피하고 As is Condition으로 팔 수 있게끔 마켓에 집을 내놓기 전에 미리 인스팩션을 하고 고칠 것들은 미리 고쳐 둬서 바이어에게 인스펙션 상태를 이미 셀러 디스클로져 패키지에 포함해서 집 상태를 모두 알려 주는 방법을 쓰는 편이다. 꼭 주택을 팔지 않더라도 안전과 건강을 위해서 적어도 주택 구매 후 5~7년 지난 다음에는 전문가를 고용하여 인스펙션하는 것을 권하는 바이다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-05-31 수영장 관리 요령
오월에는 예기치도 않게 갑자기 며칠 덥다가 또 가을바람처럼 서늘하다가 이렇듯 날씨 변화로 다소 계절 감각이 떨어지는 듯하다. 하지만 6월부터 바로 닥친 여름 방학 그리고 아직도 코로나-19 사태에서 완전히 벗어나지 못한 이유로 외출 및 여행 자제가 있을 것을 대비한다면, 이런 캘리포니아 날씨에 수영장이 있는 각 가정에서는 이제 수영장을 오픈하면서 곧 본격적인 여름의 매력으로 푹 빠질 준비를 해야 할 것이다. 이렇게 여름에는 제 몫을 톡톡히 해내는 수영장도 가을 이후부터는 또 그렇게 귀찮은 존재가 따로 없다. 이듬해 여름까지는 사용하지도 못하면서도 꾸준히 돈을 들여 관리해야 하기 때문이다. 일반적으로 여름철 수영장을 사용할 때에는 관리를 철저히 하다가 가을이나 겨울에는 관리에 소홀하기 쉽다. 내년 여름 새로 사용할 시기에 새로 손을 보면 될 것으로 생각하기 때문이다. 그러나 수영장 관리는 정기적으로 점검해야 할 사항들을 하지 않았을 경우 큰 비용이 들어갈 수도 있음으로 비수기에도 관리가 필요하다. 그래서 이번호에는 수영장 관리에 관한 전반적인 부분을 살펴보도록 하자. 수영장을 사용하지 않는다고 해서 관리에 소홀하면 안 된다. 영장을 사용하지 않는다고 관리인을 일시적으로 해고하거나 서비스 일수를 줄이는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 생각이다. 수영장을 많이 사용하는 여름철은 물론 비수기에는 수영장 관리에 더 많은 신경을 써야 한다. 꾸준하게 관리를 해 주던 풀맨을 필요할 때만 한 번씩 오라고 하면 돈을 절약할 것 같지만 오히려 돈이 더 들어간다. 수영장에 떨어진 낙엽은 물을 흡수한다. 물이 적어지게 되면 물의 순환이 힘겹게 되고 자칫하면 모터가 고장이 나게 된다. 2 마력 용량의 모터를 교체하려면 5백 달러는 족히 들어야 한다. 또 물에 떨어진 낙엽은 2~3을 지나면 물속으로 가라앉는다. 그러면 수영장은 최악의 상태가 된다. 낙엽을 건져내야 함은 물론 바닥 청소도 한두 번으로 안된다. 서비스를 줄이면 엑스트라로 들어가는 비용이 더 많다는 것을 알아야 한다. 타이머를 잘 점검하라. 수영장 물은 순환을 해야 한다. 그렇지 않으면 고여 있는 물과 마찬가지가 되기 때문에 썩을 수가 있다. 여름에는 하루에 8시간, 겨울에는 적어도 4시간 정도는 순환이 돼야 한다. 타이머는 알람 시계와는 달리 고장이 잘 나는 편이다. 고장이 나면 고장이 난 채로 끊임없이 돌아간다. 전력 낭비는 당연한 일이고 자칫하면 수영장 물을 빼야 하는 상황이 올지 모른다. 주택 소유주들은 여름에는 타이머를 잘 체크하다가도 겨울에는 이를 무시하는 경향이 있다. 수영장 관리인이 1주일에 한 번씩 온다고 해도 적어도 1주일에 한 번 정도는 타이머를 체크해야 할 것이다. 워터 컨디셔너(water conditioner)를 체크하라. 수영장 물은 클로린과 애시드라는 케미컬로 조절한다. 클로린은 물을 맑게 하는 역할을 하며 애시드는 물을 광채 나게 한다. 워터 컨디셔너는 클로린과 애시드의 균형을 잡아주는 구실을 하는 파우더로된 케미컬이다. 워터 컨디셔너를 소홀히 하면 나중에 큰 공사를 해야 할지 모른다. 농도가 80~100 정도면 정상으로 보는데 농도가 낮게 나타나면 케미컬을 더 넣으면 되지만 농도가 너무 높으면 수영장 물을 빼야 한다. 물의 높낮이를 잘 관찰한다. 자주 사용하는 여름에는 물이 줄면 채우면 되지만 겨울에는 이를 잘 체크하지 못한다. 간단한 점검이지만 이를 방치하면 수영장이 지저분해진다. 위에서 설명한 대로 수영장 물은 순환해야 제구실을 한다. 물은 빠져나가는 입구; 스키머라고 한다. 스키머를 통해 파이프를 타고 모터에서 당기는 필터에서 걸러진다. 걸러진 물은 리턴 라인을 통해 수영장으로 다시 돌아온다. 그런데 물이 너무 많으면 위에 떠 있는 먼지는 스키머를 통해 필터로 가지 못한다. 반대로 물이 적으면 스키머로 흘러 들어가는 물이 없기 마련이다. 결국 모터는 헛돌다가 열을 받으면 정지한다. 물의 높낮이만 잘 관찰해도 큰 공사는 없다고 해도 과언이 아니다. 낙엽을 걸러내는 네트와 풀을 준비하라. 비수기에 떨어진 낙엽은 집주인이 부지런히 걸러내야 한다. 둥둥 떠다니는 낙엽이 스키머에 빨려 들어가면 순환에 이상이 생길 수 있다. 이럴 경우를 대비해 낙엽을 걸러내는 자그마한 망사 바스켓을 스키머 입구에 설치하는 것도 요령이 될 수 있다. 수영장 커버는 옵션이다. 커버는 오히려 여름에 많이 사용한다. 물이 너무 뜨거워지거나 차가워지는 것을 방지하기 위해서다. 또한 물에 잎이 떨어지는 것을 방지하기 위해서도 커버를 설치할 수 있다. 가격은 수영장 크기에 따라 다르나 싸게는 기백 달러부터 롤러 식으로 된 수천 달러까지 다양하다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com
애니윤 부동산 (뉴스타 그룹 부회장)
2021-05-03 봄철 정원 및 잔디 관리
지난해에 이어서 올해도 계절의 여왕인 4~5월이 와도 여전히 코비드 사태로 자유롭게 외출을 할 수 없기에 가끔 창문 너머로 보이는 봄 햇살과 푸르름에 괜한 짜증이 나기 일쑤이다. 그래서 요즘처럼 날씨가 너무 좋은 때 가족들과 함께 앞뒤 마당이나 외부로 통하는 조그마한 공간이 있다면 봄철 외부 꽃단장이나 정원, 잔디 정리를 해 봄이 어떨까 하는 아이디어이다. 그렇기에 오늘은 가드닝(gardening) 에 관한 모든 것을 알아보도록 하자. 정원 관리 : 집 소유주들이 만끽할 수 있는 행복에는 정원이 꼭 들어간다. 주택 소유자들은 집에 딸린 정원을 자신들의 취향에 맞춰 밑그림을 그린 후 잔디를 심는 등 정원 손질을 하는 것이 좋다. 정원의 구상 단계부터 흙손질에 이르기까지 정원 조성에 필요한 요령을 알아본다. 1. 정원구상 우선 집의 건너편 길에서 잘 살펴보며 여러 다른 시각으로 정원 조감을 그려본다. 집 현관으로 연결되는 계단 혹은 보도를 어떻게 만들 것인가를 결정한다. 일반적으로 시멘트, 벽돌, 블루스톤, 바블스톤 등을 사용한다. 2. 정원 설계 계단 혹은 보도 선정(현재의 위치를 그대로 살릴 수도 있음)이 되면 잔디를 심을 위치, 화단을 만들 위치, 나무를 심을 위치 등을 고려하여 정원 설계를 그려본다. 우편함 기둥, 정원 전등 등을 고려하여 미리 전기 배선을 땅속으로 해두면 좋다. 그러나 지역마다 법규가 다르므로 우선 확인하고 시작하는 것이 좋다. 화단을 조성할 자리를 선정하고 주위를 어떻게 처리할 것인가 결정한다. 자연석을 쌓아 올리기도 하고 벽돌로 쌓기도 하며 다양한 나무를 심어 화단 주위를 장식하는데 가까운 식물원 혹은 가든 센터에 들러 보면 많은 참고가 된다. 3.정원수와 관상수 선정 정원수의 크기, 높이 등을 고려하여 큰 나무 위치를 정한다. 정원의 아늑함과 편안함 등을 살리되 나뭇가지가 지붕을 덮거나 담벼락에 가깝지 않도록 한다. 또 나무뿌리가 벽이나 하수구 파이프에 가깝지 않도록 거리를 두는 것이 매우 중요하다. 일반적으로 고무호스를 사용하여 자연스럽게 화단의 위치, 나무 심을 위치에 놓은 후 색깔이 있는 스프레이를 뿌려 표시한 다음 그 자리를 파낸다. 4. 정원단장 -정원수의 위치나 화단에 관상수를 심은 후 군데군데에 자연석을 놓아 주거나 혹은 작은 자갈을 깔아주면 산뜻하고 고급스러우며 화단의 수분 증발을 막아주는 역할도 한다. 봄철 정원 손질 : 봄이 되면 눈길이 가는 게 집안의 정원이다. 4~5월은 봄에 꽃을 피우는 구근 식물들이 본격적으로 싹을 내기 시작하는 시기일 뿐만 아니라, 주변의 성급한 초목들이 동면에서 깨어나는 시기이기도 하다. 언제라도 다시 봄을 시샘하는 기습 추위가 가끔 들이닥칠 가능성이 있기 때문에 아직은 정원의 겨울나기 안정장치들은 치우지 않는 것이 현명한 정원관리 방법이다. 4월에 들어서도 기온이 빙점 이하로 떨어지고 눈이 내리는 지역도 있어 이제 막 새싹을 내거나 꽃이 피기 시작한 화초들이 상하지나 않을까 걱정하는 사람도 많다. 그러나 다행히 봄에 꽃을 피우는 구근 식물들은 대체로 추위에 잘 견디는 성질을 갖고 있다. 특히 화초 주변에 퇴비가 충분하면 봄에 피는 구근 식물들은 차가운 날씨에 놀랄 만큼 강한 저항력을 지니고 있다. 1. 새 화초 고르기 새로운 종류의 화초를 심으려 할 때는 즉흥적으로 선택하지 말고 사전에 그 식물에 대해 잘 알아보아야 한다. 또 새로 산 식물은 심기 전에 각종 질병이나 해충에 감염되지 않았는지 점검해 보아야 한다. 크게 성장한 나무나 관목을 정원에 사 들여놓으면 즉각적으로 분위기가 바뀌어 만족감을 주는 반면 성숙하기까지 몇년이 걸리는 어린 묘목보다는 비용이 훨씬 많이 드는 것이 부담이다. 원예가들은 어린 묘목이 성숙한 나무에 비해 새 환경에 보다 빨리 적응할 뿐만 아니라 더 빠른 속도로 성장한다며, 빈자리가 있어 즉시 무엇인가 채워 넣어야 할 경우가 아니라면 작은 묘목을 구입해 심도록 권하고 있다. 2. 땅에 심기 다년생 식물과 고비류, 땅을 덮는 낮은 식물 종류는 화원에서 파는 형태 그대로 구입해 심을 수 있다. 만약 구입한 묘목이 올이 굵은 삼베로 싸여 있을 때는 그것이 천연 삼베인지 합성제품인지 확인해야 한다. 만약 천연 삼베라면 땅속에서 저절로 부식해 좋은 비료가 되며 뿌리들이 잘 자랄 수 있도록 도와주지만 합성제품이면 뿌리의 성장을 저해할 뿐만 아니라 식물 자체를 죽일 수도 있다. 3. 가지치기 진달랫과에 속하는 봄꽃들은 꽃이 필 때까지 가지치기 하지 않아야 하고, 여름에 피는 꽃들은 서리가 더는 내리지 않는 시기에 크기와 모양, 가지의 노쇠 정도 등을 고려해 가지치기해 주어야 한다. 가지치기할 때는 죽었거나 병이 들었거나 상처가 난 가지는 다 잘라주고, 겹쳐지는 가지나 줄기에 너무 가까운 각도로 자라고 있는 가지 등도 잘라내는 것이 좋다. 4월부터 5월 초에는 가지치기에 적절한 시기이지만 가지치기는 온도가 빙점 이하로 떨어지지 않을 때 하는 것이 중요하다. 그러나 날씨가 풀리면 수국류나 여름에 꽃이 피는 관목들이 가지를 쳐주도록 한다. 수국은 가지치기 정도를 판단하기가 어려운 편인데, 만약 수국이 두껍게 웃자랐다면 전체적인 균형을 유지하는 선에서 지난해 꽃을 피웠던 줄기의 약 3분의 1 정도를 잘라주는 것이 좋다. 4. 비료 주기 화단이 겨울잠에서 깨어나기 시작하면 비료를 주기 시작해야 한다. 살고 있는 지역에 따라 각 식물에 비료를 주기 적당한 시기가 다르므로 주변의 원예 전문가들에게 조언을 받도록 한다. 원예 전문가들에게 문의할 때는 또 그 지역 토양과 선택한 식물의 특성, 적절한 비료의 종류 등에 대해 물어보는 것이 좋다. "Your Life Time Realtor" 애니 윤 뉴스타 그룹 부사장 2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상 10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상 전화 문의 ; (408) 561-0468 이메일; annieisyourrealtor@gmail.com